城市越发展，中心区就越饱和。这也导致几乎所有城市都在做一件事情：中心区外移。城市发展路径开始进入摊大饼模式，由中心区往近郊或者更远的方向发展。比如成都，搞了高新南和天府新区；比如西安，想搞西咸新区；比如武汉，开始搞四大副城；比如郑州，一路往东发展郑东新区；比如天津，想搞滨海新区；再比如重庆，搞的两江新区和未来的科学城。随着主城区越发饱和，就会往外发展多个副中心和N个卫星城。那么在这种情况下，如何助力中心外移？第一方面自然是搞基建，通路建商业、建学校、建医院，再推动产业落地，这都是靠着一只无形的手在推动的。第二方面在政策上做的就是：控制主城容积率。成都从年开始控制主城住宅容积率，限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0以下。西安，年也开始步入住宅容积率3.0的时代。重庆，同样是在年开始，没有出现过容积率4.0以上的地块，这几年更是控制在2-2.5左右。降低容积率，势必会导致核心地区的供应量下滑，这就会推动人们刚需和改善要往近郊要走。自然就会达到发展近郊的目的。这是城市运营者的远见，而逐渐落到民间，我们常说的一句耳朵磨茧子的话就是：买房跟着城市规划走。谁能买到城市发展方向上的核心房产，谁就是这一轮房产投资的最大赢家。而这背后的核心，说白了还是赌一个城市的城运。1买城市核心发展方向上的房子，赚大钱这件事情，案例很多。比如深圳，南山宝安的房子涨幅高于龙华龙岗。还有上海，以前上海是宁要浦西一张床，不要浦东一套房，如今浦东已然是上海新的经济中心；广州也一样，宁要河北一张床、不要河南一间房，以前核心是东山和西关，现在南沙照样崛起。二线城市也是如此：武汉以前的经济中心是商贸发达的汉口，如今已然在产业聚集的光谷。成都现在重心向西南方转移，天府新区成为当前投资的香饽饽。郑州同样一路往东，现在郑东新区成为郑州房价天花板。而我们近期非常看好的山城重庆，过去10年中心往更开阔平坦的北部发展，照母山、中央公园成为富人改善的首选。大家对重庆的误解一直是房子供应大，买房不赚钱。事实上，这几年重庆房价涨幅真的不算低。尤其是城市发展方向上的北部和西部。年重庆西部大学城附近的新房，均价也就出头，现在大多数已经1.6万，5年多时间，以㎡价格计算，就赚了万，平均每年20万。年重庆北部的江北区成交均价不过元/㎡，现在江北嘴优质新房3万，㎡5年多持有时间，赚了多万，平均每年40多万。年重庆渝北区成交均价元/㎡，如今照母山3万左右，中央公园2.5万左右，5年多时间妥妥1-万的收益。所以真的别吐槽人重庆房子没涨，重庆涨幅绝对不低于全国平均涨幅，如果拉出个别盘的涨幅来算，重庆上一轮涨幅不比深圳的涨幅低。之所以有没涨的误解，主要是因为盘子大房子多，不如别的城市流动性快。但其实年容积率要求降低后，这个局面慢慢已经有改善。重庆的天量供应从年开始回落，容积率降低叠加供应减少，重庆这几年实际的新房供应是有降低的。（重庆宗均容积率逐年走低）年重庆发布土拍公告，住宅用地拍地不超过3次。随后年土地供应明显缩减，年2月底商品住宅存量.92万方，按照近1年的月均去化速度，去化周期4.5个月。因为供应的减少，年的第一次土拍直接点燃了市场，去年第一次土拍之后，重庆市场就进入了短期的火热，4月份重庆新房住宅涨幅排名第一。就在上个月重庆拍出年的第一场土拍，13宗土地，可建规模只有.1万方。而年4月份重庆集中供地46块，可建建筑体量约万方，其中容积率1.5及以下的就有30块，很显然，今年第一场土拍显然比去年4月份的要低很多。供应在以肉眼可见的速度减少，这是重庆这几年的一个显眼的变化。与供应减少相对应的，是重庆的人口增量。大家都知道我们国家很快就会进入人口负增长时代，出生人口大幅减少之下，抢存量人口就成了重中之重。在过去10年，重庆在抢人这一块的数据还是非常突出的。七普数据显示，重庆10年人口增长万，年均增长32万人。有人自然就有住房需求，这是所有城市房价上涨的动力。重庆能吸引人，尤其是持续吸引人口流入的底气，这种能力放在全国强二线城市来说都很突出，这主要得益于2点：1、成渝经济圈之下，重庆的地位再度拔高2、重庆强劲的产业实力。
我们一直看好重庆城市的价值，只是这一刻重庆的问题是面积太大，房子太多，如何选对有价值的区域和板块，买到有价值的项目？
2我们重点聊聊重庆的产业。重庆能有什么产业？这是很多人对重庆的疑问，大家印象中重庆就是山城，产业实力似乎并不强劲啊。但重庆的支柱产业，确实牛逼。重庆核心产业是汽车和电子信息产业。尤其是汽车产业，年成立重庆长安铃木汽车有限公司，重庆轿车产业开始起步。随后长安福特、长安奔奔、力帆、东风小康、北汽银翔、华晨鑫源、上汽通用五菱、潍柴（重庆）汽车、北京现代重庆工厂、重庆众泰汽车、长城汽车等一系列汽车生产企业如雨后春笋般蓬勃发展。除了整车业务外，重庆汽车零部件产业也得到了飞速发展，重庆汽车零部件本土化配套率已超过80％，拥有多家一线汽车零配件企业、多家二三线配套企业，形成了真正的汽车产业链。重庆已经成为全国第一大汽车生产基地。不仅如此，重庆的电子信息产业也是重庆的支柱产业，是全球最大的笔记本电脑生产基地、重要的手机生产基地。年，重庆市笔电产量.2万台，产值首次突破了亿，约占全球产量近4成，连续7年保持全球最大笔记本电脑生产基地，没有之一。此外，重庆还是我国重要的显示屏生产基地之一，京东方、莱宝科技等行业头部企业纷纷来渝投资建厂。重庆一直属于低调的强二线城市，位居内陆，但城市地位很高，并且产业实力完全不输沿海城市。在产业上虽然是以第二产业为主，但这几年重庆一直在寻求产业的升级。自从成立了两江新区之后，重庆几乎把所有的高新和顶尖产业都布局在这。从生物医药到科技公司，从高新工业到数字经济，产业升级步伐越发明显。目前，两江新区数字经济产业园建成国家工业互联网标识解析顶级节点、中新（重庆）国际互联网数据专用通道等数字经济新型基础设施，华为人工智能创新中心等龙头数字经济企业相继落户，注册数字经济企业近家，数字经济相关从业人员超过5万人，研发人员超过人。如此牛逼的产业实力，才有了重庆GDP排名全国第5的实力。不是每个城市都必须走互联网、金融产业，反而制造业强国的基础之下，重庆的工业实力和起步的高新技术产业发展，更让人期待。重庆的城市价值其实毋容置疑，唯一要担心的只是如此多的房子，究竟如何买对罢了。3短期来看，往北已经是重庆一张看得见的明牌。在往北的发展过程中，城市运营者已经把大量的基建和配套安放在此。打造了亚洲第一，世界第二大城市公园——中央公园，教育上更是有中央公园小学、空港新城人和街小学、渝北巴蜀小学、腾芳小学。尤其是人和街小学，重庆最好的5所小学之一。在中学上，两江中学、暨华中学、松树桥中学、重庆八中等重点学校也早有布局。在重庆，买房更
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